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1세대 1주택자가 주택을 팔 때 양도소득세를 납부하지 않으려면 2년 이상 보유해야 한다. 이 '2년 이상 보유'규정을 제대로 이해하지 못하면 자신이 비과세를 받을 수 있는지 판단하기 어렵다.
이에 국세청은 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해 주택의 보유기간을 정확히 산정하는 방법에 대해 안내했다.
일반적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산한다. 취득일이나 양도일은 대금을 청산한 날로 보는 것이 원칙이다.
그러나 대금청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 했거나 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일이 기준이 될 수도 있다. 본등기 전에 가등기한 기간은 보유기간에 포함되지 않으므로 주의해야 한다.
동일세대원 간에 소유권 변동이 생긴 경우에는 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정한다. 배우자에게 증여 받은 주택을 양도하는 경우도 마찬가지다. 증여한 배우자의 보유기간과 주택을 받은 배우자의 보유기간을 합해서 계산하면 된다.
배우자와 이혼하면서 재산분할청구권으로 취득한 주택 역시 소유권을 이전해 준 쪽이 당초 보유해온 기간까지 합해서 계산한다. 단, 재산분할이 아닌 위자료로 주택을 받은 경우는 계산법이 다르다.
국세청은 “이혼 위자료로 받은 주택을 양도할 경우에는 받은 쪽의 보유기간만 가지고 판단하므로 주의해야 한다”고 전했다. 증여 받은 주택을 이혼 후에 양도하는 경우에도 더 이상 동일세대원이 아니므로 증여받은 날부터 보유기간을 계산해야 한다.
상속받은 주택은 피상속인의 사망일부터 보유기간을 계산한다. 단, 같이 살던(동일세대원) 아버지로부터 상속 받았다면 아버지의 주택 취득일부터 계산하면 된다.
거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합해서 계산할 수 있다. 단, 20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함되지 않으므로 주의해야 한다.
국세청은 “1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년에 대한 구체적인 규정을 알아두고 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것”이라고 말했다.
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작성일 : 2016-01-08
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