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임대용 건물을 자녀에게 상속 또는 증여할 때 건물에 임대보증금이 클수록 세금부담을 줄일 수 있다.
단, 보증금이 있는 임대용 건물을 증여할 때 증여세는 줄일 수 있지만 증여자가 양도소득세 및 지방소득세를 추가로 부담해야 한다.
임대 부동산을 상속하거나 증여할 때 일반적으로 세입자에 대한 임대보증금을 함께 승계시킨다. 상속인 또는 수증인이 실제로 승계받은 임대보증금이 많을수록 상속세 및 증여세는 감소하게 된다. 그 이유는 상속세 및 증여세의 과세구조를 보면 알 수 있다.
상속세는 사망일 기준 피상속인의 모든 상속재산가액에서 공과금, 장례비, 채무 등을 차감하고, 일정한 금액을 공제한 과세표준에 상속세율을 적용하여 계산한다.
상속재산 중 임대용 부동산이 있는 경우 임대보증금은 추후에 세입자에게 반환해야 하기 때문에 상속세 과세가액에서 차감되는 대표적인 부채에 해당한다. 따라서 피상속인이 생전에 임대하는 부동산 월세보다 보증금 비중이 클수록 상속세는 줄어든다.
증여세는 증여재산가액에서 부담부증여 시 임대보증금 등의 인수채무액 등을 차감하고, 일정한 금액을 공제한 과세표준에 상속세와 동일한 세율을 적용하여 계산한다. 상속과 마찬가지로 월세보다 보증금의 비중이 큰 부동산을 증여하면 증여세가 그만큼 줄어들게 되는 것이다.
그런데 임대보증금은 상속세를 계산할 때는 세금을 줄여주지만, 증여세를 계산할 때는 증여자(재산을 주는 쪽)에게 세부담이 옮겨 간다.
증여자의 입장에서는 채무(임대보증금)가 이전되는 것이기 때문에 양도소득세와 지방소득세를 부담해야 한다. 현행 세법에서 증여세 및 보유 기간이 2년 이상인 부동산에 대한 양도소득세율은 모두 초과누진세율이므로, 실무적으로는 단순 증여보다 부담부증여가 절세방안으로 활용되고 있다.
한편, 사망 전에 처분한 재산의 사용처를 입증하지 못하면 상속세가 과세되므로 주의해야 한다.
피상속인의 임대 부동산 보증금을 포함해 모든 채무를 합친 금액이 사망일 전 1년 이내에 재산종류별로 계산하여 2억원 이상이거나 2년 이내에 5억원 이상인 경우 상속인이 해당 채무에 대한 대부분의 사용처를 입증하지 못하면 재산을 상속한 것으로 보아 상속세를 과세한다.
따라서 상속세 및 증여세는 세무전문가와 충분히 상담하고, 사전에 미리 계획을 세워서 대비해야 절세할 수 있다.
Copyright 창업경영신문
작성일 : 2016-01-25
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