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쌍문동에 거주하는 김성균씨는 결혼을 앞둔 아들 김정환씨에게 자신이 보유한 아파트 두 채 중 한 채를 주려고 한다. 성균씨는 그 아파트는 4년 전 2억원에 분양 받았지만 현재는 그 두 배인 4억원 가량에 거래되고 있다. 처음에는 그 아파트를 그냥 팔려고 했지만 양도소득세가 많이 나올 것 같아 분양 받았던 금액대로 아들에게 양도하기로 결정했다. 물론 양도에 따른 이득이 없기 때문에 양도소득세는 신고하지 않았다. 김씨 부자에게는 세무상 아무 문제가 없을까?
특수관계자 간에 시가와 현저하게 차이가 나는 가격으로 부동산을 양도하면 증여세 및 양도소득세가 과세될 수 있어 주의해야 한다.
세법에서는 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 증여로 보아 증여세를 과세한다.
김성균씨가 시가 4억원짜리 아파트를 아들에게 2억원에 양도하면 아들은 시가보다 2억원 저렴하게 아파트를 취득하게 된다. 이는 시가의 30%(1억2천만원)보다 크기 때문에 증여세 과세대상이 되는 것이다.
시가의 30%를 넘지 않더라도 시가와 대가와의 차액이 3억원 이상이라면 증여세 과세 대상이다. 가령 15억원짜리 건물을 11억원에 양도하면 4억원의 차이가 나는데 이는 시가의 30%(4억 5천만원)보다는 적지만, 3억원을 넘기 때문에 증여세가 과세된다. 10억원이 넘는 고가 부동산은 시가와 거래금액의 차액이 3억원을 넘으면 증여세 과세 대상이라고 생각하면 된다.
그렇다면 아들 김정환씨는 증여세로 얼마를 내야 할까?
증여세는 시가와 거래금액의 차액 중 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 ‘초과'하는 부분에 대해 과세된다. 즉 김정환씨는 아파트를 시가보다 2억원 저렴하게 양도받았으므로 시가 4억원의 30%인 1억 2천만원을 초과하는 금액인 8천만원에 대한 증여세를 내야 한다.
아버지 김성균씨 역시 세금에서 자유로울 수는 없다. 시가와 대가의 차이가 5%를 초과하면 소득세법에 의한 부당행위계산 규정에 의하여 양도소득세를 시가에 따라 과세할 수 있다.
즉, 김성균씨의 시가 4억원 아파트를 시가의 5%인 2천만원 이상 차이 나는 금액으로 양도할 경우에는 그 거래를 부인하고, 과세당국에서 양도소득세를 다시 계산해 과세한다. 물론 김씨가 1세대 1주택자 등 양도소득세 비과세 요건을 충족할 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
비즈앤택스는 “결국 가족 간이라도 시가와 차이가 많이 나는 금액으로 부동산 거래를 할 경우 증여세 및 양도소득세를 부담해야 하므로 신중하게 거래해야 한다”고 당부했다.
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작성일 : 2016-02-04
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